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  “十一”黄金周后,房地产开发板块涨势强劲。10月8日节后第一天,房地产开发板块上涨09%,截至10月10日,房地产开发板块已实现三连阳,当日继续上涨049%。连续数日的上涨为地产股四季度表现迎得开门红,但回顾整个三季度,地产股却深陷下跌模式。

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  据中国房地产报记者统计,三季度末市值百强房企的市值总和为49227亿元,相比上半年末市值总 和缩水超3000亿元 ,跌幅约68%。

今年三季度正值上市房企中期业绩发布,这为地产股在三季度的稳定提供支撑,但 7 月底局会议提出不将房地产作为短期经济的手段,地产股下挫严重,即使上半年房企业绩超预期也难以挽回地产股总市值缩水的颓势。良好的销售业绩虽然能够助推上市房企股价短期回升,西部证券信天游3.0手机版官网但一直以来,房企的销售额和股价却并非成正比,多数上市房企的市值和其销售额有较大偏差。

从三季度地产股的涨跌走势中也可看出,目前影响房企股价和市值的一个重要因素依然是政策。房企的股价对政策有高度敏感性,楼市调控、信贷政策等方面的风吹草动都会即时传达并反映在股价上。

此外,三季度百强市值房企普遍下跌,股价回落,加之本期内房企环境持续恶化,渠道收窄,汇率波动使得房企美元债成本上升,在这种复杂环境下,房企前三季度债券成本已经比2018年全年有所上升,房企发美元债的票面利率超过 10%已逐渐成为常态。

  销售额与市值有偏差 资本市场更看重净资产

影响股价涨跌的因素很多,但股价在一定程度上反映的是投资者对股票的预期,而影响投资者对股票预期的一个重要因素即该的业绩情况。

继二季度地产股受挫之后,房企半年报季又为地产股股价修复回升提供了动因。7 月,虽然外界报道房企生存环境日益艰难,但是企业业绩却依然亮眼,结算增加、毛利率提升等因素导致市场普遍认为房企中期业绩“超预期”。主流房企中,期货配资保利发展、绿地控股、阳光城、金科股份、发展、大悦城等多家房企净利润增速不低于 40%,强劲的业绩增速有力支撑了其股价上涨,根据记者统计,这几家房企 7 月 总 市 值 也 分 别 环 比 上 涨1341% 、571% 、432% 、713% 、 0%、109%。 8 月上市房企半年报密集发布,再次印证房企上半年业绩确定性,投资者的信心回升,直接带动8 月中下旬房地产开发板块指数强势上涨两周,9 月份地产股更是显著回升,房地产开发板块当月整体上涨 038%。

此外,9 月份正值房地产行业传统的销售旺季,房企也使出浑身解数进行营销战术抢收,在各房企花式营销加持下,房企 9 月销售业绩创新高,前三季度不少房企销售额环比大幅增长,如世茂、禹洲等房企前 9 月销售额环比增幅均在40%以上。

但是一直以来,房企的销售额和市值就存在不匹配的情况,西部证券信天游3.0手机版官网例如在记者统计中,三季度市值规模达到 千 亿 以 上 的 房 企 有 14 家 ,西部证券信天游3.0手机版官网而2018 年销售额达到千亿级别的房企已经达到 30 家,今年这一数量还在呈上涨趋势。

多数房企的销售额普遍高于其总市值。在上半年房企销售额TOP15 房企中,有 11 家房企的销售额高于其总市值,仅有 4 家房企总市值高于其销售额。一般而言,三季度的房企总市值和 2019 年全年总市值预计不会有太大幅度波动,而房企的销售额增速较快,全年销售额预计将会比三季度销售额还会有一定幅度的提升,这样比较,销售 TOP15 房企中预计总市值高于销售额的房企数量还会减少。

在上半年销售额 TOP15 房企中,销售额和总市值偏差较大的是阳光城,其上半年销售额已经接近千亿,但其目前的总市值仅有 239亿元,西部证券信天游3.0手机版官网总市值不到其销售额的 1/3。

一位 50 强房企首席财务官对中国房地产报记者表示,期货配资股票的估值更多是看净资产、匹配一定的市净率,以及净利润、匹配一定的市盈率,来综合考虑市值。如果一些房企销售规模很大,但净资产较少,则可能市值会较低。

从 15 家房企销售额和总市值的偏差幅度来看,中海地产、华润置地、龙湖集团和招商蛇口总市值表现优于其销售额,其中,港股三家企业比较明显的特征是持有一定规模的优质资产,利润率较高,属于资产型和利润型企业,而地产央企招商蛇口在市值方面也具有一定优势。

  政策导向影响迅猛 市值下跌成大趋势

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